Kısa cevap: Kafe için lokasyon seçerken hedef kitlenizin o bölgede yaşayıp çalışıp çalışmadığına, günün farklı saatlerindeki yaya trafiğine, mekânın görünürlüğüne ve erişimine, çevredeki diğer işletmelere, kira ile beklenen yoğunluk arasındaki dengeye ve mekânın ruhsat ile tadilat açısından teknik uygunluğuna birlikte bakmak gerekir. Tek bir kritere göre, örneğin yalnızca kiranın düşüklüğüne göre verilen karar en riskli karardır.
1. Hedef kitle bu bölgede mi?
Konseptiniz kime hitap ediyorsa lokasyon da o kişilerin günlük rotası üzerinde olmalıdır:
- Öğrenciler: Okul ve yurt çevresi, uygun fiyat, uzun oturma süresi.
- Çalışanlar: Ofis bölgeleri, sabah ve öğle yoğunluğu, hızlı servis.
- Aileler ve mahalle sakinleri: Konut bölgeleri, hafta sonu ve kahvaltı yoğunluğu.
- Turistler: Sahil, meydan ve tarihi alanlar, sezona bağlı yoğunluk.
2. Yaya trafiğini kendiniz sayın
Bir mekânın önünden geçen insan sayısı ilan metinlerinde değil sokakta ölçülür. Kiralamadan önce:
- Hafta içi ve hafta sonu, sabah, öğle ve akşam saatlerinde mekânın önünde zaman geçirin.
- Geçen kişilerin kimler olduğunu ve acele edip etmediklerini gözlemleyin.
- Yağışlı ve soğuk bir günde de bakın; mevsimsel farkı görün.
3. Görünürlük ve erişim
- Mekân caddeden, köşe başından ya da yaya akışının geldiği yönden görülüyor mu?
- Tabela için uygun bir cephe var mı?
- Toplu taşıma durağı, otopark ya da araçla kısa süreli durma imkânı var mı?
- Engelli erişimi mümkün mü?
4. Çevredeki işletmeler
Çevrede başka kafeler olması tek başına kötü değildir; bölgede kafe talebi olduğunu gösterebilir. Önemli olan sizin konseptinizin çevrede eksik olan bir ihtiyacı karşılayıp karşılamadığıdır. Ayrıca çevredeki okullar, ofisler, sağlık kurumları, alışveriş noktaları ve parklar gibi misafir getiren noktaları haritaya işleyin.
5. Kira ile beklenen yoğunluk arasındaki denge
En görünür cadde her zaman en doğru seçim değildir; yüksek kira, işletmenin her ay karşılaması gereken sabit yükü büyütür. Kira kararını verirken şunu sorun: Bu mekânın beklenen yoğunluğu, kira dahil sabit giderleri gerçekçi bir satış hedefiyle karşılayabilir mi?
Kafe bütçesini oluşturan diğer kalemleri kafe açma maliyeti yazımızda anlattık.
6. Mekânın teknik uygunluğu
Kiralamadan önce mutlaka kontrol edin:
- Ruhsat: İmar durumu kafe faaliyetine uygun mu? Belediyeden teyit edin.
- Elektrik gücü: Espresso makinesi ve mutfak ekipmanı için yeterli mi?
- Su ve gider: Bar arkası ve mutfak için tesisat mümkün mü?
- Havalandırma: Mutfak sunulacaksa baca veya davlumbaz çıkışı yapılabiliyor mu?
- Depolama: Stok için ayrı bir alan var mı?
- Dış alan: Kaldırım veya bahçe kullanımı için belediye izni alınabiliyor mu?
Ruhsat sürecinde istenen belgeleri kafe açmak için gerekli belgeler yazımızda listeledik.
7. Günün ritmi
Sadece sabah yoğun olan bir ofis bölgesi ile akşamları canlanan bir sahil caddesi farklı konseptler ister. Gün boyu kahvaltı, öğle ve akşam kahvesi sunan bir kafe, farklı saatlerde farklı misafir grubunu ağırlayabilen lokasyonlarda daha dengeli çalışır.
Aday mekânları karşılaştırmanın basit yolu
Birden fazla mekân arasında kalındığında izlenim yerine not tablosu kullanmak kararı kolaylaştırır:
- Yukarıdaki kriterlerin her birine birden beşe kadar puan verin: hedef kitle, yaya trafiği, görünürlük, erişim, çevre, kira dengesi ve teknik uygunluk.
- Sizin konseptiniz için en kritik iki kriteri belirleyip bu puanları iki kat sayın. Örneğin sabah kahvesine dayalı bir konseptte yaya trafiği ve görünürlük daha ağır basar.
- Her mekânı farklı gün ve saatlerde en az iki kez ziyaret ederek puanları güncelleyin.
- Teknik uygunluk puanı düşük olan mekânı, diğer puanları yüksek olsa bile ruhsat ve tadilat netleşmeden elemeyin ama kesinleştirmeyin.
Bu yöntem kesin bir sonuç vermez; ancak kararın hangi varsayımlara dayandığını görünür kılar ve heyecanla verilen kararların önüne geçer.
Kiralamadan önce mekân sahibiyle netleştirin
Doğru mekânı bulmak kadar, kira sözleşmesinin şartları da işletmenin geleceğini belirler:
- Sözleşme süresi: Tadilat ve ekipman yatırımının karşılığını alabileceğiniz kadar uzun olmalı.
- Kira artış şartları: Yıllık artışın nasıl hesaplanacağı yazılı olmalı.
- Kullanım amacı: Sözleşmede mekânın kafe olarak kullanılacağı açıkça belirtilmeli; ruhsat başvurusunda bu bilgi istenir.
- Tadilat izni: Bar, mutfak, havalandırma ve tabela için yapılacak değişikliklere mülk sahibinin yazılı onayı alınmalı.
- Dış alan ve tabela: Cephe ve kaldırım kullanımı konusunda mülk sahibi ve varsa site yönetimiyle anlaşma yapılmalı.
- Kiraya başlangıç tarihi: Tadilat süresince kira ödenip ödenmeyeceği baştan konuşulmalı.
Bu maddeler imzadan sonra konuşulduğunda pazarlık gücü büyük ölçüde kaybolur.
Lokasyon kontrol listesi
| Kriter | Soru |
|---|---|
| Hedef kitle | Konseptimin misafiri bu bölgede mi? |
| Yaya trafiği | Farklı saatlerde gerçekten kalabalık mı? |
| Görünürlük | Mekân yoldan kolayca görülüyor mu? |
| Erişim | Durak, otopark, engelli erişimi var mı? |
| Çevre | Konseptim çevrede eksik bir ihtiyacı karşılıyor mu? |
| Kira dengesi | Beklenen yoğunluk sabit giderleri karşılar mı? |
| Teknik uygunluk | Ruhsat, elektrik, su, havalandırma uygun mu? |
Kahve Sokağı lokasyonları nasıl değerlendiriyor?
Kahve Sokağı'nın büyüme ilkesi, öncelikle şubesi olmayan şehirlere gitmek ve büyük şehir AVM'leri yerine insanların yaşadığı caddelerde yer almaktır. Bugün Köyceğiz'den Kars'a, Kastamonu'dan Bodrum'a 11 ilde 14 şubemiz var.
Franchise sürecinde lokasyon değerlendirmesi başvurunun bir parçasıdır: başvurunuzu aldıktan sonra bölgenizi, hedef kitlenizi ve mekânın özelliklerini birlikte değerlendiriyor; alan büyüklüğünü ve yatırım planını buna göre netleştiriyoruz.
Kafe açmanın tüm adımları için adım adım kafe açma rehberimize göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kafe için ana cadde mi, ara sokak mı daha iyi?
Ana cadde görünürlük sağlar ama kira yüksektir. Ara sokak kira avantajı sunar ama misafirin sizi bulması için hedef kitlenin o sokağı zaten kullanıyor olması gerekir. Karar, yaya trafiğini sayarak ve kirayı beklenen yoğunlukla karşılaştırarak verilmelidir.
Çevrede başka kafe olması dezavantaj mı?
Her zaman değil. Bölgede kafe talebi olduğunu gösterebilir. Önemli olan konseptinizin çevrede karşılanmayan bir ihtiyaca cevap vermesi ve günün farklı saatlerinde misafir çekebilmesidir.
AVM içinde kafe açmak mantıklı mı?
AVM'ler hazır ziyaretçi trafiği sunar ama kira, ortak gider ve çalışma saatleri kuralları farklıdır. Kahve Sokağı büyürken AVM'ler yerine insanların yaşadığı caddeleri tercih eder; kararı kendi konseptinize ve hedef kitlenize göre verin.
Aklınızdaki mekânı birlikte değerlendirmek için ön başvuru formunu doldurabilir ya da şubelerimizi inceleyebilirsiniz.